Is There Hidden Value in Real Estate Investments? - Real Options Analysis Provides Rationale to Contingent Investment Decisions

Tutkimustulosten perusteella reaalioptioanalyysin ymmärtämisen on havaittu tuovan merkittävää lisäarvoa kiinteistöalalle. Teollisuudessa menetelmän käyttöönotto on kuitenkin ollut hyvin hidasta. Tämän väitöskirjan tavoitteena on tutkia mahdollisuuksia mitä reaalioptioanalyysi avaa kiinteistösijoitusten analyysissa ja päätöksenteossa sekä näyttää toteen reaalioptioiden arvoja ajankohtaisissa kiinteistösijoitusalaa koskevissa aihepiireissä. Tutkimuksessa käytetään mixed method -tutkimusstrategiaa hyödyntäen sekä kvantitatiivista että kvalitatiivista dataa. Tapaustutkimusta käytetään datan keräämiseen ja johtopäätöksiin, joilla vastataan tutkimuskysymyksiin. Väitöskirjassa toteutetut tapaustutkimukset käsittelevät tutkimusongelmaa aihepiireissä, joissa epävarmuuden on huomattu aiheuttavan haasteita perinteisessä kassavirta-analyysissa. Käsitellyt aihepiirit ovat ympäristösertifikaatit, rakennusten joustavuus, kiinteistöportfolioiden johtaminen sekä elinkaarimallit. Tämä väitöskirja näyttää toteen että reaalioptioanalyysi parantaa kiinteistösijoitusten analyysia ja päätöksentekoa sekä ehdottaa että i) reaalioptioanalyysia tulisi käyttää kiinteistösijoitusten analyysissa ja johtamisessa, koska sen avulla voidaan löytää arvoelementtejä, joita perinteiset laskentamenetelmät eivät huomaa, ii) kiinteistöomaisuuden elinkaaren suorituskykyä voidaan parantaa reaalioptioilla ja iii) reaalioptioanalyysi kannustaa investointeihin, jotka ovat välttämättömiä pitkäntähtäimen onnistumiseen kiinteistösijoittamisessa. Lasketut reaalioptioiden arvot eri tapaustutkimuksissa olivat 8.8 % preemio ympäristösertifikaatille, vaihteluväli 8 €/m2 - 195 €/m2 rakennuksen joustavuudelle, 6.6 % preemio asuntosijoitusrahaston portfoliolle sekä 1 580 000 € lisäarvo elinkaarimallille. Väitöskirja edistää kiinteistösijoittamisen tieteenalan tietämystä. Aiheen kirjallisuuden kategoriointi ja sen päälle uusien sovellusten rakentaminen muodostaa kokonaisuuden menetelmän potentiaalista kiinteistöalalla. Löydökset parantavat kiinteistösijoitusten analysointia ja päätöksentekoa korostamalla epävarmuuden roolia eri näkökulmista. Väitöskirja näyttää toteen, että reaalioptioanalyysi voi paljastaa uutta informaatiota ja toimintatapoja, joilla voidaan täydentää tai korvata kassavirta-analyysin tuloksia. Tämä on tärkeää, jotta rajallisia resursseja saadaan kohdistettua oikeisiin paikkoihin pitkäntähtäimen investoinneissa. Väitöskirjan löydökset parantavat kiinteistösijoitusten elinkaaren suorituskykyä eri näkökulmista. Tämä toimii sekä ohjauksena alan ammattilaisille vastaavanlaisissa tilanteissa että aloituspisteenä vastaavien sovellusten kehittämisessä. Väitöskirja myös käsittelee reaalioptiolaskennan käytännön soveltuvuutta eri tapauksissa.