Esiselvitys liikennehankkeiden kiinteistömarkkinavaikutuksista

Tässä tutkimuksessa luodaan kehikko liikennehankkeiden kiinteistömarkkinavaikutusten arvioinnille ja arvioidaan saavutettavuuden vaikutusta asuntojen hintoihin sekä toimistotilojen vuokriin pääkaupunkiseudulla.

Tutkimuksessa esitellään mekanismit, joilla liikenneinfrastruktuurihankkeet vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin. Erityisesti käsitellään sitä, kuinka liikenneinfrastruktuurin parannukset siirtyvät asuntojen hintoihin ja vuokriin, sekä miten maankäyttö kehittyy liikenneinfrastruktuurin parantuessa.

Liikennehankkeiden vaikutuksia asuntojen hintoihin ja toimistotilojen vuokriin pääkaupunkiseudulla arvioidaan hedonisen hintamallin avulla.

Saavutettavuutta ja sen muutoksia tarkastellaan koko pääkaupunkiseudun tasolla HSL:n ylläpitämän HELMET-liikenne-ennustemallin avulla. Mallin avulla tuotetaan saavutettavuusindikaattorit pääkaupunkiseudulle vuosina 2008, 2012 ja 2016. Saavutettavuuden muutos todetaan pieneksi suurimmalla osalla pääkaupunkiseutua tarkastellulla ajanjaksolla. Eri vuosien saavutettavuusaineistoja käytetään asuntojen ja toimistotilojen hintamallin robustisuuden tarkasteluun.

Asuntojen hinta- ja ominaisuusaineistona käytetään Kiinteistövälitysalan Keskusliiton tietoja asuntojen myyntihinnoista. Toimistotilojen vuokra- ja ominaisuustiedot ovat KTI Kiinteistötiedon ylläpitämästä aineistosta.

Saavutettavuudella havaitaan olevan positiivinen yhteys asuntojen hintoihin ja toimistotilojen vuokriin. Yhteys on voimakkaampi toimistotila- kuin asuntomarkkinoilla. Lisäksi yhteyden havaitaan olevan voimakkaampi alueilla, joilla on jo valmiiksi hyvä saavutettavuus. Tuloksia tarkastellaan eri saavutettavuusmuuttujilla, joiden antamat tulokset ovat linjassa toistensa kanssa.

Tutkimuksessa esitetään suosituksia liikennehankkeiden kiinteistömarkkinavaikutusten arvioinnista osana liikennehankkeiden arviointia, kuinka tietopohjaa tulisi kehittää arvioinnin parantamiseksi ja jatkotutkimuskysymyksiä tutkimuksen pohjalta.

Tutkimusryhmä suosittaa, että kiinteistöjen arvonnousua ei oteta mukaan liikennehankkeiden hyöty-kustannusanalyysiin. Kiinteistöjen arvon muutos liikennehankkeiden seurauksena johtuu liikennehankkeen aiheuttamasta saavutettavuusmuutoksesta ja vastaa hankkeesta saatavia liikenteellisiä hyötyjä. Hankkeiden saavutettavuushyötyjä arvioidaan hyöty-kustannusanalyysissa ja siten hinnan nousun laskeminen mukaan hankkeen hyötyihin johtaisi hyötyjen huomioimiseen kahteen kertaan. Tutkimuksessa ei kyetty tunnistamaan yhtä luotettavaa vaikutuksen suuruutta saavutettavuuden muutosten ja kiinteistömarkkinavaikutusten välille. Kiinteistömarkkinavaikutusten arvioimisesta voi kuitenkin olla hyötyä eri toimijoille vaikutusten hahmottamiseksi.

Liikennehankkeiden ja kiinteistömarkkinoiden vuorovaikutuksen tutkimuksen edistämiseksi suositellaan liikennehankkeiden sekä yhdyskuntarakenteen pitkän aikavälin kehitystä analysoivia tapaustutkimuksia ja jälkiarviointeja. Muita tärkeitä tutkimusteemoja ovat mm. liikennehankkeiden ja saavutettavuusmuutosten vaikutusten kohdentuminen eri väestöryhmiin, liikennehankkeiden ja saavutettavuusmuutosten vaikutusten kohdentuminen erityyppisiin yrityksiin, tulosten yleistyminen muille kaupunkiseuduille ja maaseudulle sekä liikennehankkeiden syrjäytymisvaikutukset.

Aineistojen taso tutkimuskäyttöön on Suomessa hyvä. Monipuolisemman tutkimuksen mahdollistamiseksi suositellaan kuitenkin, että saavutettavuusaineistojen laskemiseksi koko Suomen tasolla kehitetään työkalu, asuntojen vuokra-aineistoista kehitetään tietokanta, joka kattaa mahdollisimman laajasti erityyppiset vuokra-asunnot ja toimitilojen vuokra-aineistojen saatavuutta tutkimuskäyttöön helpotetaan.

Tietoa liikennejärjestelmän ja kiinteistömarkkinoiden vuorovaikutussuhteesta voidaan hyödyntää esimerkiksi liikennehankkeiden rahoitusmallien kehittämisessä, politiikkatoimenpiteiden arvioinnissa, kaavoituspäätöksissä, liikennejärjestelmäsuunnittelussa sekä väestörakenteen muutosten ja sosiaalisen eriytymisen ennakoinnissa.